□本报记者  陈国雄

　　今年自1月份以来，番禺房价一路看涨，但涨幅不一样，尤其是二手房。许多人经过这一轮的飞涨，看出许多门道，例如，有些小区楼盘是适合居住的，但不适合投资的；有些楼盘仅适合投资，但并非居住的理想家园，能投资居住真正两相宜的二手房只是少数。实践是检验真理的唯一标准，居者说好，才是真的好；投资者说赚钱，才是真赚钱。

　　也许有人要质疑，适合居住的楼盘，受买家青睐，交易活跃，不就适合投资吗？专家告诉我们，这是一条基本的规律，影响楼市发展的因素还有许多，不能单凭一条经验就能完全概括。所以，购房时，一定要明白自己的需求。

　　拿全国最大的小区祈福新邨来说，无论是网上调查，还是入户评价，居者对祈福新邨是否适合居住，超过九成人群是持肯定态度的。对于众多居住者而言，祈福新邨是一个配套完善、环境优美适合居住的大型小区。但如果问及最近五年投资祈福新邨二手房的人群，他们则认为该小区并不是理想的楼盘。他们说，祈福新邨的楼价表现太稳定了，不适合他们短期炒房。

　　短期投资不宜选成熟小区

　　其实房屋作为投资而大赚特赚的人，只是楼盘开盘时的第一批购房者。早期地产商们对于自己开发的楼盘，也没有十足的把握，于是在定价的时候也相对保守。能够买到这部分房子的人，都算是幸运的。后来在卖房的过程中，发现房子销售不错，开发商便根据市场行情不断涨价。一期卖完后接着开发第二期、第三期，房价也是一期高过一期。这样看来，第一批购房者便成为最大的受益者。房子经过第一批购房者倒腾后，最肥厚的部分被他们赚走。接下来的二手房短期炒卖者，虽然房子也有涨价，但无多少利润，因为利润被交易时产生的相关税费抵消，所剩无几。

　　仍以祈福新邨为例，该小区房屋从1992年开始至现在，有不同楼龄的房屋，也有从50平方米到600平方米各种面积的户型。大赚而特赚的首批购房人，属于房龄超过5年的业主，这批置业者便享受着房价翻涨3~6倍的涨幅。例如，祈福新邨A区房，房屋开盘时，均价为1000元/平方米左右，但现在普遍是5500元/平方米左右。C区的洋房，开盘时也只有2000元，而现在普遍在6000元/平方米以上。所以，对于这批房子的第一批购买者，经历了房子涨幅最大的几年，出手便赚。但近5年来，祈福房源逐渐积累多了，其他小区疯涨的情形下，祈福房子也涨，但表现稳健。所以，后来短期炒房者，都没怎么赚到钱。

　　记者从搜房网站、祈福人热线等著名小区论坛调出2007年、2008年小区房价（这个房价是最能反应当时的市场行情的，许多信息是业主自售住房），发现虽然2007年年底为房价最高位，2008年年底为房价最低位，但两者差别并不大。一套80平方米左右的房子，经过两年一升一降，有了总价约12万元的差距，但因为是二手房，除去中介、契税、二次装修等税费，炒房利润所剩不多。如果是贷款购房者，还要算是支付给银行的利息。所以对于成熟小区，二手房短期炒房并不划算。番禺类似于祈福新邨的小区还有华南碧桂园、丽江花园、华南新城等。至于南国奥园、星河湾、雅居乐等，则是另一番景象。

　　所以，专家奉劝，如果你想居住在以上小区，那赶快入手。如果你想短期炒成熟小区的二手房，还是谨慎为炒。

　　长期居住不必在拥挤老城区

　　在广州，适应都市喧嚣的人，以及老广州人，总认为祈福新邨、华南碧桂园、华南新城等小区身在番禺，是遥远的郊区，到那里买房子居住，出行均不方便。其实，他们不知道，一旦住进去，会发现小区的魅力所在。这里其实有完善的公共交通，有廉价甚至免费的车位，教育、医院、美食同样精彩。在房价上，买一套房抵得上在番禺买两套房；在市区，买一个车位的钱，够买上一个小型车队，而在祈福新邨这样的大型小区，停车竟然是免费的。

　　咱们中国人居住还是喜欢热闹与扎堆，在国外，每天开一两个小时的车去上班是司空见惯的事情，但在我们中国人，宁愿挤一个半小时的公共汽车，也不愿意开半个小的小车；宁愿在市区住1.5万/平方米的两居室，也不愿意在郊区过上住别墅开小车的日子。如果仅算经济账的话，似乎住在郊区也不是那么亏。拿市中心区域来说，一个小区车位售价30万，住在在番禺祈福新邨车位免费，那么30万元如果算到汽油费里，可以跑60万公里的路程。如果走高速的话，也可以跑上30万公里的高速公路。走高速，时间花费并不比市区多。还有郊区房屋的品质也相当不错。有时候弄不明白，住在拥挤的市区，到底好处在哪里？离那些大型购物广场，难道需要天天去逛吗？

　　所以，对于二手房购买者，是居住还是投资，一定要谨慎选择。