□陈国雄

　　目前楼市走向确定令人彷徨。以二手房贷优惠政策为例，许多精明的投资者在接近年终时，又开始不安分了——买房的赶快出手，卖房的抓紧清货。本来政府欲静观其变，甚至延长优惠期，结果被这些言论逼得似乎骑虎难下，要真正终止优惠了。

　　政府“玩深沉”，还得从2007年谈起。2007年9月11日，随着央行的一纸政令，二套房房贷利率和首付提高，广州狂奔了4年的楼价终于开始止步不前。随后，大洋彼岸的金融海啸开始袭击这个以出口为主的城市，作为经济晴雨表的房地产，已经嗅到了寒冷的气息。

　　“冬天说来就来了”，当年年底，珠江新城一位职业经理人在网上如此说到。作为奋战在市场一线的职业经理人，他们的判断是敏锐的。 “9·.27”后，如果用一个词来形容广州的楼市，“急冻”是最为贴切的。过惯了好日子，习惯了日进斗金的开发商突然发现房子，居然也有卖不动的时候。“桌子多过客”、“现场拍苍蝇”等形容词，开始频繁地运用在开发商的售楼部上。终于，位于天河的一个冷盘——锋尚，迫不及待的降价了。随后的故事业界耳熟能详，房地产大哥万科开始在广州启动全国降价策略，万科系列纷纷抛出“割喉价”，曾经只涨不跌的广州房价，在政策和金融海啸的催化下，急速“雪崩”。

　　进入2008年，广州的楼市依然没有起色，成交惨淡，楼价继续下跌。统计数据显示，2008年广州一手房成交仅553万平方米，这是2005年以来，广州成交量最惨淡的一次，缩水近四成。楼价也从2007年10月的峰值11865元/平方米，跌至2008年12月的谷底8012元/平方米，跌幅超过20%。当时的广州楼市，弥漫着悲观气息。某知名开发商在萝岗区的限价房，需要以低于成本价的方式发售；本地某巨头因回归A股受挫，资金链一度濒临断裂；某“大地主‘因赴港IPO搁浅，不得不“割肉求存”，在破产边缘挣扎。

　　“不要再说冬天有来有来临，而是冬天还有多久”？2008年年底，这已是广州业界讨论最激烈的话题。记者在去年年底去拜访一位从事房地产业的大学同窗时，来到他们在南沙的项目，看到写在同窗及同窗同事脸上的无奈表情，我等似乎都不忍心接受他们的邀请留下吃饭。

　　从南沙推知广州，一叶知秋。这时政府出手了，但让外界没有察觉，因为广州市房企在2008年最困难时期没有一家破产倒闭，却并不见一纸救命公文。其实不见公文，一场救市行动正在广州悄然进行。 

　　首先，对于2007年疯狂拿地王的开发商，广州市政府并没有催缴土地出让金，这在极大程度上缓解了房企的现金流，而今年年初，富力甚至还名正言顺的退掉了一块土地，拿回5亿元的土地出让金；其次，对于拿地2年后必须开发的政令，广州市并未严格执行，这又一次给开发商紧绷的资金链松绑，而开工量的减少也导致了供需不平衡，为今年的楼价飞涨埋下了伏笔，其实即便时至今日，广州金沙洲、白云、番禺、海珠的地王依然是长草，并未动工；再次，广州停止供应限价地，经济适用房的推进速度也开始放缓，开发商的竞争压力、定价压力骤减；最后，对于国家要求严格执行的70/90政策和二套房政策也是睁一只眼闭一只眼，借此刺激房地产消费。 

　　原来，在广州救市，并不需要一纸公文。今年3月3日，在广州市低调救市后，广东省再次出台”粤十五条“扶持楼市，对二手房转手、公积金购房、开发商融资等方面给与诸多优惠，并允许资金紧张的房企缓期2年缴纳地价。

　　低调与公文救市效果如何？先来看两组官方数据。第一组数据，是今年1-10月广州楼市的成交量，分别是46.18万平方米、47.36万平方米、63.59万平方米、83.24万平方米、77.43万平方米、110.4万平方米、83.47万平方米、169.13万平方米和90.94万平方米，成交量出现成倍复苏。第二组数据，是今年1-10月广州住宅的一手成交均价，分别是8014元/平方米、8011元/平方米、8288元/平方米、7978元/平方米、8386元/平方米、9676元/平方米、10008元/平方米、9314元/平方米和9777元/平方米，可谓重回万元时代，直指2007年巅峰。 其实，广州楼市的“回暖”速度，比官方数据更为迅猛。

　　根据焦点网对广州45个指标楼盘的报价监控，可发现楼价在短短的一年内出现跳跃式上涨，每平方米涨幅普遍在2000元/平方米以上，一些项目涨幅都在5000元/平方米左右，而位于珠江新城CBD的隽峰涨幅竟然接近一万。尽管一年内单个楼盘所推出的产品有所不同，但如此涨价还是令不少买家心惊肉跳。但在买张不买跌以及财富保值的驱动下，又不得不追涨置业，这也导致了目前广州畸形的价量齐升。

　　在利益的驱动下，广州开发商又恢复了“海鲜价”，即楼价在短时间内暴涨。最典型的案例便是CBD物业珠江都荟，其在9月底开盘时，价格区间在1.7~2.3万/平方米之间，而到十一黄金周，价格区间猛涨至2.4~3万元，短短一个星期，单价就暴涨7000元/平方米，如此幅度在2007年也都不曾出现。此外，楼市的火爆也让广州重回地王时代，截止10月30日，广州年内进行了8次土地拍卖，先后诞生了海珠、珠江新城、番禺、萝岗四个区域地王，其中番禺地王还被刷新了一次。

　　在阳光灿烂之下，房企自然赚的盆满钵满，早在今年年中，便有开发商大摆庆功宴，如今各大房企早已完成年度任务，一些职业经理人甚至在迪拜度假。如今，2009已逼近年关，救市政策很有可能走到尽头，广州楼市迎来微妙时刻。所谓微妙，一是广州的楼价已逼近历史之巅，买卖双方将重新进行博弈；二是在房产已经复苏，甚至出现过热苗头的情况下，政府是否会收紧优惠，甚至进行调控。

　　从综合所有信息来看，政府视乎又有所动作。其一，政府开始大规模卖地，其能改善供需失衡；其二，政府启动限价房调研，这个楼价调节器有望再出江湖；其三，经济适用房开始大规模推出，楼市供应体现层次感；其四，广州对不动工的地王将进行处罚，对开发商视乎已不再“溺爱”……

　　后市楼市，是政府真的看不懂呢，还是有意搅浑楼市，“玩深沉”？时间将证明一切。