□本报记者  吴  穹

　　今年初，广州土地市场伴随着2007年地王搁浅发展商谋求退地的报道，曾经连续爆出多起土地流拍的消息。曾经炙手可热、争破头的地王因为2008年的价格各交易形式让发展商看不到赚钱的希望而意欲放弃，多好的地块似乎都无法引起房地产商的兴趣。但是不知道发什么羊癫疯，忽然间“抢地”时代再次来临，在诸多央企的参与下，“圈地运动”愈演愈烈，珠江新城、大学城等地王频现。全国其他大中城市也是地王频频诞生。地王诞生的同时，囤地量不断加大，房价随之不断高涨，把早前有关专家和业界人士所期待的“加大土地供应力度，以平抑地价进而平抑房价”的梦呓揉捏得支离破碎。

　　拿地门槛明显越来越高

　　近期以来，全国土地市场成交价格纪录不断告破。9月30日，绿地集团以72.45亿元的天价摘得上海徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块，这是今年以来全国最贵的土地。此前的地王称号属于上海普陀长风生态商务区长风6B(B6)、7C地块，由中海地产以70.06亿的天价竞得。面对这些天价地，一些开发商开玩笑地说：“太猛了，一般的开发商根本玩不起！要买这么贵的土地，只有回去先开银行。”某知名港资房企在上海开发过多个大型楼盘。楼盘销售加上银行授信，使公司目前可以动用的现金超过100亿元。不过，该公司于6月、7月先后竞拍长宁区周家桥街道91街坊地块和青浦区赵巷镇地块，均告败北，其报价均比最后的成交价低20%左右。今年以来的两次失手，让这家房企的高层十分意外：“这在以前是很少见的。没想到土地市场的门槛已经抬得这么高！” 

　　中国指数研究院的统计数据显示，今年1月至8月，北京、上海、广州等10个重点城市中，有九个城市住宅用地成交溢价水平高于去年同期水平。该研究院提供的统计图显示，今年4月以前，北京、上海、深圳等一线城市成交土地溢价率大致在40%以内，进入6月后地价飙涨，溢价幅度至8月时均接近乃至超过100%。随着门槛日高，一线城市优质地块正加速集中于少数大型房企之手。而广州今年拍出的土地也都集中到了大公司手中，动辄数亿数十亿元的总价中企业自有资金所占比例要求较大，所以只能有大公司敢染指。一家规模相对较小的开发商曾经表示多次参加土地竞标，最后不得不感慨：“以后估计很难从市场渠道争取到可开发的项目！”

　　这种大公司靠实力支撑而不断在市场圈地，最终形成的是一种垄断趋势，如果这种垄断排出地价因素，加以理性引导，或者企业自觉规范行为、顾全大局，发挥住宅产业工业化集约化生产的优势，是可以大大节约规划设计、建筑材料和项目管理成本的，对促进房价趋向理性有一定的好处。但是现在缺乏这种引导和监管机制，也缺乏行业的自觉意识。结果就是，观望的继续观望，游戏者快乐游戏。

　　囤地隐含无数制约因素

　　囤地并非是房地产业面临的新问题，但却日益成为制约我国房地产业发展的顽疾，尤其是隐含许多制约发的产业健康发展的隐忧。

　　有数据显示，1998～2008年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。土地购置面积和土地开发面积之间的差额巨大，一方面说明开发商确实有囤地现象，另一方面，国土资源部关于治理囤地的相关政策得不到施行，很少有企业会因为土地闲置一年缴纳20%的闲置费，更少有闲置两年土地被无偿收回的案例。

　　从表象上看，囤地似乎是房地产开发企业攫取暴利的手段，各地都爆出几年前的地王依然闲置的情况，尽管2007年12月出台了规范我国土地储备的全国性第一部法规——《土地储备管理办法》，标志着土地供应正式进入“储备管理”时代，但是执行却是另外一回事，并没有达到“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”的目的。关于囤地，国务院在2008年1月也曾下文，闲置两年的土地要无偿收回，对闲置一年、不满两年的土地要收20%的土地闲置费，但是因为种种原因并没有得到很好落实，坊间笑称为“纸上谈兵”。这与之前爆出的全国保障房建设计划实施严重滞后的消息形成了很有意思的对比关系，似乎昭示一些问题的本质。    

　　当前巨量土地闲置与开发企业总体感觉土地供应不足已经形成了鲜明的对比，有关专家分析，形成这个矛盾至少有三方面的原因。一是相当大部分闲置土地在国有企业手中，这些土地并非都是通过“招拍挂”方式所得，有很多历史遗留问题。二是很多闲置土地并非净地，由于政府拆迁未完成等造成后续开发无法进行。三是结构问题，大开发商如央企和上市房企，由于资金实力雄厚，在土地市场上明显占有优势，能够保持一定的土地储备量。从这个角度看，恐怕单纯指责开发商“囤地”攫取暴利还不充分，必须要考虑政府土地出让节奏、国有企业土地闲置等其他问题。

　　这里所谓的隐忧，主要体现在几个方面，一是囤地导致有效供应不足进而继续抬升房价。有专家分析认为，地价影响房价的关键在于目前的土地开发、供应方式和规模，以及囤地的资金成本，造成了市场严重的供不应求，形成了强烈的房价上涨预期。二是囤地中不少是地王，地王本身价格就高，如果继续囤积，只能继续推高，但是经历了2007年的地王毁约之后，新地王继续因为政策影响而毁约的可能性越来越小，如果毁约，政府诚信将再次受到挑战，不可能轻易冒险，地王囤地既然不可能毁约，那么开发后的售价自然会随着时间的推移而继续升高。三是不断推高的房价，对于多数收入未见明显增加的刚性住房需求者而言无疑是水中月镜中花。

　　说到底，当前市场供应的住宅功能越来越偏离保障功能，而更多体现出投资获利的逐利性，如果这个根本问题不解决，供地体制和对土地开发进度的监控问题就很难到位，只能更加与依法治国、建设和谐社会目标呈南辕北辙之势。