□本报记者  吴  穹

　　在经济发展过程中，人们把“水往低处流”这种自然现象引申为一个新的经济概念，叫“洼地效应”。从经济学理论上讲，“洼地效应”就是利用比较优势，创造理想的经济和社会人文环境，使之对各类生产要素具有更强的吸引力，从而形成独特竞争优势，吸引外来资源向本地区汇聚、流动，弥补本地资源结构上的缺陷，促进本地区经济和社会的快速发展。简单地说，指一个区域与其他区域相比，因为政策、规划的驱动，使其对各类生产要素具有更强的吸引力，从而形成独特竞争优势。    

　　很多人都已经看清楚了大岗翡翠蓝湾在目前楼市中的价值优势，也有很多人还没有看到。其实，看一个地方有没有发展前景，看一处物业是否有升值空间，并没有太复杂的程序，先哲有一句话用到这里十分贴切：有比较才有鉴别，有鉴别才会发现价值所在。判断一个地方是不是价值洼地，能不能形成“洼地效应”，关键是把握两个前提，一是物业所在区域的预期前景，二是区域内房价绝对值水平是否具有升值实力。以翡翠蓝湾为例来逐一进行分析，我们就可以得出这样的结论，大岗翡翠蓝湾，无论是购买自住，还是出于投资考虑，都是值得重点关注的：

　　应该重点关注

　　决定增值潜力的核心优势

　　番禺向大岗南沙方向是未来经济快速腾飞的极核，具备打造现代化产业新城和国际化都市的一切条件，别的都不用考虑，所有的焦点就是集中在一个时间问题上。我们简单地分析一下，前两年，大岗的规划定位还仅仅主要是依托传统的农业和珠宝首饰、制衣、五金家电、实木家具等为核心的轻工产业格局，辅之以三高生态观光农业和商贸物流业为支柱的商贸旅游业，吸引力已经很大，但是很快因为广州产业格局的调整把原来的规划提升到了一个前所未有的高度，打造总占地50多平方公里的广州现代装备新城，以此为引擎快速推进番禺南部重镇大岗与南沙、顺德、中山等新兴经济板块的融合，加上本身的居于直接三角洲前凸核心节点位置和现有及正在加速建设的交通网络优势，使得作为联合国开发计划署选定在中国实施的试点城镇、国家发改委小城镇综合发展试点镇、广东省中心镇、广州未来卫星城的大岗更具魅力，经济重镇、人才洼地、安居福地的格局构成了大岗绝对的“价值洼地”。   

　　之前我们已经分析过洛溪新城、华南板块和亚运城短短几年的奇迹变迁，列举几个因为市政或产业项目上马导致地价房价剧增的例子便可以知道，所谓“麻雀变凤凰”、“点石成金”并不是神话故事。

　　大学城在没有建设之前，就是一个典型的农村，几乎没有地价、房价这个概念，但是随着大学城建设投入使用，地价倍增，去年大学城出让的住宅地还是以底价3000多元／平方米成交的，二今年拍出的几幅土地的楼面地价都超过7000元/平方米，这在大学城建设之前是任何人都不敢想象的事情，著名房地产专家韩世同更表示，大学城去年的地块建成后的售价可能也就是7000元／平方米上下，今年的地块建成后一步跨入万元时代，与去年的地块相比，出现了“面粉贵过面包”的现象。

　　长江遂桥通车，天堑变通途，让受制于交通不便的崇明房产扬眉吐气。根据安居客网站系统数据显示，今年1月，上海金山的成交套数仅为151套，成交均价为4933元/平方米，到今年8月到达高点，成交套数为866套，均价升至8192元/平方米，均价比1月上涨了66％。同样因为交通改善的利好，随着政府对金山新城的规划不断完善，产业能级不断提升，产业园的发展引来高级白领进入，这部分人安家落户，形成购房需求，使得金山区成为上海楼市公认的“价值洼地”。 

　　还有最近被炒得热火朝天的上海“迪士尼乐园”获批“准生证”，敲定当天的川沙板块住宅用地“川沙新市镇A08—03地块”和商业用地“浦东新区川沙新市镇B03—13A”两块地的价值飙升，最后分别被上海象屿置业有限公司和上海市浦东新区房地产综合服务有限公司，以14024元/平方米和16197元/平方米的楼板价收入“囊中”。与此同时，近期的川沙板块楼盘也因为迪士尼的即将落户，开始了牛气的价格上升。为什么房价普涨后购房者反而更积极了呢？专家认为“对房产销售带来的促进并非局限于迪斯尼本身，而是迪斯尼落户后，周边交通站点的布局和大型配套的落实将会为整个板块带来实际价值”。

　　而大岗翡翠蓝湾所在的大岗镇，其功能定位是“世界级的重大技术装备制造基地、研发设计和服务中心”，整个现代装备新城总用地面积达到50.81平方公里，以综合性的城市功能、独特的创新能力以及高标准的城市服务，成为番禺南部地区的发展极核，将建设成为科学发展、产业创新、社会和谐、生态文明的世界级创新型生态基地。动态建设期达到十年以上，建成之日，人才集聚，住宅的需求量将十分巨大，而那时的住宅价格也可以想象，近比，就像10年前预测洛溪板块和华南板块今天的房价那样，远比，则像当年的郊区如今的洋场浦东那样风生水起！

　　所有信息都有力地证明，大岗腾飞在即，大岗值得期待，而大岗翡翠蓝湾的价值同样值得用更加理性的眼光去欣赏和发现。

　　价格的绝对值始终是

　　决定跟进与否的硬指标

　　在明显区位优势、规划优势和环境优势的支撑下，不论房价走势怎么样，区域房价的现在绝对值始终是选择置业与否的决定因素。这个价格绝对值就是所谓的性价比优势，这个优势是通过理性的比较分析是可以得出的结论。

　　先说同城房价。纵观目前楼市，广州市区洋房绝大多数破万，番禺的亚运城板块，莲花湾畔今年初的售价4000元/平方米的均价，目前二手房几乎全部突破8000元/平方米大关；今年8月刚刚开盘的保利公馆2010售价也直逼万元；而最近透露的信息表明，亚运城的售价都将在1万1.3万元，甚至更高。市桥南区个别楼盘毛坯房已经达到1.3万元/平方米，装修房飙升到达到1.8万元/平方米依然有人追捧；华南板块早期的房价，带独立车库和花园的别墅，每平方米6000多元/平方米，现在因为地铁开通，番禺新城的规划建设，市政配套的普遍到位而逐步升值，别墅增值达到6倍以上平方米单价全部接近有的甚至超过4万平方米；洋房早期是4000~5000千元/平方米，几年后的现在二手房也都在8000以上，星河湾更是卖到2.3~2.5万元/平方米，雅居乐最新组团剑桥郡据预测会突破3万。这种价格靠什么支撑？除了建筑方面的硬件投入，很大程度上与区域优势不断凸显有更大的关系。

　　再与全国具有打造国际化都市的城市房价比，广州的整体房价是相对较低的，因而才具有了极大的消费凝聚力。广州打造面向世界的国际化滨海城市，珠三角整合发展形成新的经济繁荣带，在明显的发展前景优势预期下，低价住宅显而易见具有十分强大的价值提升空间。像大岗翡翠蓝湾，很快将是现代化装备新城的中心黄金区段物业，现在的销售均价仅在4000元/平方米左右，远比广州目前推出的经济适用房便宜，这个水平的房价在广州、番禺、大岗将永远成为历史。大岗翡翠蓝湾从一开盘起就引人关注，并且销售畅旺，业绩斐然，与项目的价格定位有着密切的联系，可以说，发展商是把升值的机会留给了业主。

　　以洋房为例，2008年11月开始的售价3000元/平方米不到，到2009年5月3500元/平方米，现在最高已经上升到4600多元/平方米，正一路稳步升价。连体别墅也以目前市场罕有的超值价推向市场。随着广州现代装备新城建设的加速，大岗的整体环境在现代化装备新城规划指导下整治速度加快，翡翠蓝湾社区内的园林绿化不断成熟，配套不断齐全，明年“五一”期间推出的高层洋房靓单位将会不断高走。

　　一个紧挨南沙滨海新城、占据珠三角核心位置、现代化装备新城指日可待的机会就在眼前，而当前的房价之低又是整个楼市绝无仅有的，如果仍然引不起人们的关注，那不是别的原因，只能说明他接收信息的能力过于迟钝，或者说是缺乏发现价值的眼光。