□本报记者  陈国雄

　　2009年的楼市喧闹无比，但经新政运行一个多月后，二手楼市出现一些新变化，最为明显的就是价升量跌，造成此现象原因主要在三方面。

　　刚需选择立即出手

　　魏先生明年要结婚，婚房成为了现在最发愁的事情。考虑到地段好的新房价格难以承受，价格合适又偏离市区太远，目光只能转向二手房。由于女方催促，再看专家建议消费者有在1年内必须购房需求的宜早不宜迟，恢复的营业税还是由买房人负担，今年底出手成为必然。现在二手房风头正劲，找到一家大型中介来做代理，只要大概地段和居室合适，价格在自己承受的范围内。魏先生并没有在价格上过多纠缠，可以说出手十分痛快，直接交付定金之后催促卖房人和房产中介尽快办理完所有手续，整个交易流程中先集中交税，排除一切困难要求在年底前过户房子。按照魏先生的话说，他就是一个典型刚需，所以考虑不了那么多利好利空因素，有房住能结婚才是最重要的。

　　据满堂红相关负责人介绍，对于首次置业及改善型需求客户而言，今年将是购房的好时机，维稳政策的扶持将为这部分需求营造一个较为温和的市场环境，并且享受到其他延续的优惠政策，银行也将加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　改善型暂时观望

　　小杨夫妇已经拥有一套住房，但是孩子的出生给居住的一居室带来拥挤感，改善性买房成为当务之急。其实，早在怀孕阶段，夫妻俩就在考虑改善换房，现在后悔年初没有出手。面对三口之家，一居室的小环境已经超负荷承载，必须在孩子3岁之前买到一间大房。年底出现政策调整，这让小杨夫妇的换房计划又拖延了……已经在代理中介带领下看过几个房子之后，杨先生想暂时观望。一是没有挑到十分称心的房源；二是最近常看到电视里专家分析说，从目前市场来看，建议非急需购房型人员可以考虑推迟到明年初再出手，避开目前的恐慌需求集中期；三是现在“一房难求”，自己看过房子还在考虑期间，房子已然被人买走……四是考虑到自家还达不到紧急需求型购房者的要求，买房毕竟是笔大投资，不要混乱中投错资、挑错房。

　　据合富某中介负责人介绍，虽然房主可以接受协商价格，但很多房源在元旦以后增加的税费都比较多，相互折算房价反而还涨了。所以买家出现明显的观望，估计春节前市场很难好转，买卖双方对政策的观望使得现在成交难度非常大。

　　有关专家表示，去年年末一系列的政策调整一方面使得买家对于后市的预期改变，入市变得谨慎，另一方面业主将增加的税费转嫁至买家的现象明显，购房者的实际支付成本上升，而购房者不愿承受新政执行后增加的交易成本，这延缓了交易的达成，买卖双方观望再起，短期内这种观望氛围仍将持续，今年的市场将不可能再现2009年那样的疯狂。

　　投资客大量放盘

　　今年1月以来，由于房价仍处高位，业主纷纷选择高价出手，房源挂牌量增加明显，看房者依旧多，但下决心买房的人减少，成交周期拉长，成交量明显下滑，使“讨价还价”再现买卖市场。

　　番禺某中介门店刘经理告诉记者，近期店内房源成交下降明显，12月份平均一天有两个单，但目前平均起来，一天只有一个单。笔者从番禺祈福一条街的中介门店了解到，由于近期房产政策频出，市场不明朗，购房需求犹疑观望，再加上急于成交的需求基本已在上一年年底完成，当前需求对市场拿捏不准，推迟入市的意愿加强。

　　虽然成交量持续下滑，但是房源挂牌量却明显上涨，成交价格总体来说仍旧坚挺，但与去年年末购房时，业主频频跳价相比，部分房源现在已经出现了一定的议价空间。

　　据美联物业市场研究部统计，从今年1月下旬开始，在房源成交中愿意接受议价的房主比例达到了66%，对于5年内的房源，不管是普通住宅还是非普通住宅，大部分愿意接受2-3%的议价。特别是因为房源有贷款而无法在年前过户以及一些房龄在4年的房源，部分房主甚至愿意全额承担营业税或者降价3%-5%。