□ 吴  穹

　　是政策稳定决定市场稳定，还是市场稳定决定政策稳定？就这个问题，不止一个人在探讨，但仅止于私下交流，而近期最有影响力的京城地产大腕任志强和业内专家韩世同公开叫板，在各自的点击率极高的博客中发表了截然相反的观点，任志强发表了“政策稳定，市场才能稳定”这一旗帜鲜明的观点，韩世同则针锋相对地提出“市场稳定，政策才能稳定”，让人们在看热闹的同时，也在思考问题：到底市场与政策的稳定哪一个才是房地产行业稳定的前提？

　　任志强的博文说：去年的年初，中国房地产市场在全球经济的低迷之中陷入了冰天雪地的寒冷，当时的媒体对这种下滑和房地产的下跌对宏观经济的影响表现出一种担忧，更多人看到的是危险，一种经济下滑对所有人自身带来的危险。今年的年初，中国的房地产市场在全球经济仍未复苏，尤其是欧洲的小国危机频出时，同样陷入了销售的快速下滑。但是如今的媒体却认为中国经济的“保八”和房地产的下跌并不会对宏观经济产生不良影响，表示出的是一种喜悦。许多人只看到房价对个人欲望满足的障碍，而根本不关心是否会引发危机，对资产价格通胀的预期压倒一切代替了经济再次下跌的担忧。

　　同样是销售下滑的市场，但却有反差巨大的态度与判断，原因何在呢？任志强认为，一是中国的宏观经济背景不同了；二是房价变化的基础不同了；三是信贷政策对市场的支持不同了，因而社会与媒体的态度不同了。然而中国房地产市场的下滑对中国经济的最终影响是否一样却并不只是个判断的对错问题。他认为，政策的稳定才是房地产市场形成稳定局面的前提。

　　韩世同随即在博客中作出反应，对任志强“政策稳定，市场才能稳定”的观点提出截然不同的看法，认为“市场稳定，政策才能稳定”，他认为，任志强将成交下降的责任都推给政策是不对的。因为，如果房价处于比较合理的水平，即使出台一些政策，成交也不会大幅萎缩；如果房价过高，即使不出台任何政策，成交也必然会出现萎缩。恰好是因为房价过高，只有投资性和改善性需求可以购买，政策一旦抑制投资性需求，市场就只剩下改善性需求，成交当然下降，除非继续鼓励投资性需求入市。

　　反对政策稳定是市场稳定前提的韩世同开始认为“如果市场稳定，政策难道会不断调整吗？正是因为市场不稳定，地价、房价不断飙升，才导致政策不断调整。”同时也承认，开发商容易过度强调政策的副作用，夸大房地产对经济的贡献，却往往看不到政策对房地产的救助和扶持。“如果没有2008年底国家出台一系列房地产救市政策，房地产能熬过寒冬吗？如果没有去年新增9.6万亿贷款造成的通胀预期，房地产市场能如此火爆、价格飙升吗？”

　　任韩二位的观点各有侧重，也都有客观的看法在其中，只是他们把标题定得绝对了，让人感觉出他们的观点是相对的，其实我个人以为，任何事情都是一分为二的，正如任志强和韩世同在解读市场解读政策时表述的那样，都有客观的认识，如果不看他们的全文，实在会让标题误导，所以有人建议那些有话语权的业界大腕们，不要把要发表的观点在标题中表现得那么刚烈，而在文字表述中又显得有些实在和暧昧。

　　具体到市场稳定和政策稳定谁为前提的问题，应该说，政策与市场之间的关系是互为因果。市场稳定，政策才能稳定；反之，也一样，政策稳定，市场才能稳定。历史的经验告诉我们，当初因为市场不稳，才导致救市政策出台；现在，也是因为市场不稳，才导致遏制房价的政策出台。地价房价的不断飙升已经对经济和金融安全构成威胁，政府不得不出台遏制房价过快上涨的政策。如果政策早一些出台，不要等到地价房价大幅飙升之后才出台，效果可能会更好。也就是在房价、地价还没有大涨之前，就出台稳定房价地价的政策，这是上策；等到房价地价涨到市场难以承受时才不得不出台政策来平抑，这是下策。韩世同认为还有一个中策，就是房价高低都不管，让其自然发展，有时可能无为胜有为。但是，如果要将市场和政策的对应关系用开发商和政府来取代，更要谨慎、全面地看问题，房地产的问题不能都怪开发商，政府也有很大的失误和责任；但开发商也不能将失误和责任都推给政府，而把功劳和成绩都留给自己。