□本报记者 吴  穹

　　记者从新华网得到消息显示，在社会舆论和上百位人大代表、政协委员的推动下，二次房改有了实质性进展，30余位人大代表提出的深化二次房改加快住房保障法立法的议案，已经列入本次人大会议正式议案。

　　代表议案的核心内容都是，确立住房是准公共产品，由政府主导提供房屋住房服务，供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭，根本目的是解决夹心阶层的住房问题。概括起来，就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”(三三制)。

　　记者发现，二次房改的核心内容针对的是中等收入家庭，物业税针对的的多套房的富裕家庭，如果都能在短期内实行，那么，中国的房地产市场可以稳定相当长时间。对于物业税，本报已经多次报道，那么对于二次房改而言，记者再次请专家解读其中遇到的关键性难题。

　　政府思路要“不一致”

　　专家认为，在中央政府应确立大房地产意识，而地方政府应摈弃土地财政思维。一直以来，中央政府对房地产完全市场化的期望值过高，给予房地产市场极大地扶持。房改以来，中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望，希望房子也能像其它商品一样通过市场化来满足民众的需求。于是乎，政府对房地产业极尽所能进行大力扶持，可以毫不夸张地说，政府对房地产完全市场化的期望值过高时导致中国房价处畸高状态的最重要原因。

　　一直以来，地方政府在房产利益链条中占重要一环已成业内外共识。可以说，地方政府与房产商结成利益共同体，成为维护畸高房价的主力军，是导致中国房价畸高且居高不下的重要因素。

　　无论是房产商还是政府官员，只要是提到房地产，他们大多会想当然地认为，商品房市场即等同为房地产市场。而从实践来看，商品房市场不能满足民众普遍住房需求，在目前的市场态势下，欲令二次房改得以顺利实施，中央政府应确立大房地产意识，而地方政府也应摈弃土地财政思维。

　　政府角色应增加

　　专家分析说，政府在房地产市场的角色应由管理者转变为管理者、参与者兼具。因为第一次房改以来，政府都是以管理者的身份出现在房产市场的，无论是政策的制定，信息的发布，还是市场的监管，都体现出管理者的角色。从政府的功能与职能来看，管理者的角色本没有错，可从房产市场这一特殊的领域来看，仅以管理者的身份是不足以将房产市场引向理性发展的通道的，事实也证明了这一点。

　　从目前市场表现来看，仅靠开发商作为单一主体进行房产市场的产品投放是远远不够地。由于历史的原因，开发商所开发的产品只能适合目前少部分人的需求，也就是通常所说的中高收入人群。而大部分人即低收入人群难以通过购买现在开发商的产品实现其居住的需求。因而，这部分人群的住房问题就得依靠政府来解决。

　　政府只有转变自己的角色，直接参与到房产开发的行列中来，才能在一定程度上更好地解决低收入人群的住房问题的同时促进房产市场的竞争，从而将房产市场引向健康有序的发展通道。当然，适当的时候，即房产市场进入理性发展时期，市场上供应的产品能够足以满足全社会各阶层人群的需求时，也将是政府退出市场之时。

　　因此，在现阶段，政府的角色应是管理者、参与者兼具。一方面，对房产市场进行有效管理，另一方面，投身房产开发行列，进行中小户型、低价房、保障房的建设。

　　政府责任应延伸

　　专家分析认为，在房地产市场的责任应由稳定房价转变为平抑房价、保障供应。住房制度商品化以来，特别是政府对房产市场进行调控以来，政府没有能够充分认识到房价持续上涨对房产市场乃至中国社会危害。因此，对房产市场的调控只是停留在稳定房价的基础上，没有能够将平抑房价作为治理房产市场的主要目标。

　　稳定房价的口号所带来的危害是显而易见的：因为有了稳定房价的策略，地方政府在执行时就缺乏明确的方向；开发商就有了屡次上调其产品售价的借口；房产从业人员便有了误导盲目的消费者、投资者的理由；媒体也就有了房产繁荣的新闻导向的风向标的错误认识；消费者、投资者将变得更加盲目。凡此种种，绝非危言耸听，是经事实证明了的。

　　所以，政府应将平抑房价作为调控房产市场的出发点和核心，同时将平抑房价作为政府应尽的责任。唯有如此，中国房产市场才有可能步入健康有序的发展通道。

　　在目前的市场态势下，欲依靠开发商来实现满足房产市场供应是极不现实的。大多开发商在前期拿地时的预算就是依据其中高端市场定位而制定的，若令其将现有的地进行小户型、低价房开发是不太现实的。因为，一旦如此，开发商预期的高额利润将难以实现，在成本尤其是人员、营销成本难以降低的情况下令其牺牲自身的利益更是如与虎谋皮般难上加难。

　　因而，在很大程度上，低价、小户型房源的供应只能由政府来承担。即政府应承担起社会保障型住房供应的责任。在此同时，出台相关政策，令开发商将其产品按规定进度进行市场投放，这样，才能满足市场各个层次的供应。