□本报记者  陈国雄

　　从今年3月1日起，广州四大银行购买二套房已无首付20%优惠，与商业贷款二套房首付比例40%等同。那么对于借款人来说，什么样的情况下容易被银行认定为二套房呢？记者为此采访“融易”的专家，根据专家的解读，有8种借款行为会被银行确定为二套房，其中有几种情况是容易被认定的，基本无争议，本报也曾报道过。有读者发来邮件表示，仍有3种情况难以被认定为二套房，希望能予以解释。

　　首套房贷款结清并已出售

　　贾先生曾贷款购买过一套房产，今年年初将贷款结清，并已将此房产出售后，现在想贷款购买一套面积大些的房产。专家分析说，像贾先生这种情况，不论其首套住房贷款是用商贷或是公积金，因为购买第一套住房时曾有过贷款纪录且在其征信报告中能够体现出来，那么根据现在的银行政策，无论其首套住房贷款是否结清、出售，再次购房时贷款都会被认定为二套房。

　　婚前曾贷款购房

　　胡先生结婚前曾贷款购置过一套房产，婚后想再贷款买一套房，考虑到自己已有过贷款，所以想用配偶名义申请贷款。专家指出，婚前曾贷款购房，婚后任何一方再申请贷款，都被认定为二套房。二套房的界定是以家庭为单位的，商贷、公积金都一样。只要婚前一方有过贷款购房纪录，婚后无论以任何一方的名义申请贷款，都是属于二套房的范畴，所以胡先生这种情况也会按二套房政策执行。

　　夫妻一方贷款购房

　　郭先生和周女士结婚后，以郭先生的名义贷款购买过一套房产，双方离异后将此房产判给了周女士，现郭先生想再使用贷款购置一套住房。专家解析分析说，夫妻一方贷款所购房产，离异后判给另一方，购买人再次申请贷款的被认定为第二套房。虽然郭先生贷款购买的房产离异后判给了周女士，但在央行的征信系统中还是会查到郭先生的贷款纪录，所以郭先生再次贷款购房时也是属于二套房。

　　曾在异地贷款购房

　　2002年，刘先生曾在老家山东贷款购置过一套房产，因工作调动，现打算在广州再购买一套小户型的住房。专家解析说，曾在异地贷款购房，在广州再次申请贷款的人被认定为二套房。因为目前央行的征信系统是全国联网的，且2009年6月份银监会发布通知，各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束。所以像刘先生这样已在一个城市有过贷款纪录，在另一城市再次申请贷款购房，也会被划入二套房的政策征收范围内。

　　专家总结说，在商业贷款和公积金贷款二套房均从严的市场环境下，银行对借款人的信用审核也更为苛刻了。以上3种情况虽被认定为二套房，但有些银行并未严格执行二套房政策。所以，在广州，即使被认定为二套房，但并不等于不能实现首付两成的愿望。但要注意的是，个人信用要时刻维护好。公积金新政中规定借款申请人在申请办理公积金贷款时，需提供信用中心出具的借款人信用报告，如果目前的商业贷款还款状态处于逾期状态，则不能通过公积金贷款审核，待还款状态恢复正常后方可通过审核并办理后续手续。商业贷款对一年内如出现连续三次或累计六次的逾期纪录的借款人，会毫不留情地予以拒批。

　　为此记者提醒贷款人，信用卡办理要有节制，房贷信用卡还款日莫忘记；水、电、煤气费缴纳要及时。借款人只有在平时注重个人信用的维护，才不至于在日后贷款路上处处遇阻。

　　另据记者了解，北京公积金中心将和银行联网，即自本月起曾有商业或公积金贷款的，再次申请公积金贷款时，将按照“二套房”住房公积金贷款标准，首付款按40%比例缴纳。而此前相关规定，还清贷款后，申请公积金贷款按一套房标准执行，只是广州仍未实施。